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溢價率降至13.5% 房企更理性了嗎?

來源:沈陽市政府采購中心 發布時間:2019-12-28 10:49
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????溢價率降至13.5% 房企更理性了嗎?

上海易居研究院的數據顯示,截至2019年11月底,全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米,較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應總量翻番,年底又是土地成交的旺季,但考慮到前11月成交量與去年全年存在4.3億平方米的差距,該機構預計,今年的土地成交規模大概率會低于去年。

不僅如此,今年前11月,300城住宅用地溢價率為13.5%,比2018年的15.8%有所下降。

從5月開始,央行、銀保監會等部門陸續出臺政策,信托、美元債等融資渠道大大受限,銀行對開發貸的審核也趨于嚴格。在融資渠道緊縮的情況下,房企的拿地策略似乎也在調整。

但值得注意的是,與去年相比,今年土地樓面價為2396元/平方米,同比漲幅達14%。同時,一些大型房企在并購市場出手,大量補充庫存,似乎并不在乎資金鏈的壓力。

那么,與往年相比,今年房企真的變謹慎了嗎?

土地底價悄然提高

如果將今年的土地市場分為兩個階段,上半年和下半年的表現有著明顯不同。

根據上海易居研究院的統計,上半年300城土地交易相對旺盛,月度溢價率維持在10%以上,4月的溢價率甚至超過20%。除1月外,流拍率均在10%以下的低水平。

從7月開始,土地市場出現明顯降溫,月度溢價率很快降至10%以下的水平,流拍率則升至10%以上。

究其原因,在于一系列調控政策的出臺。從5月開始,央行、銀保監會等部門對房企融資渠道進行收緊。7月31日召開的中央會議提出,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

地方政府有著“前松后緊”的慣有供地節奏,且年末往往會推出一些熱門地塊。比如,今年11月,土地供應總建筑面積達到近三年來的最高峰。“究其原因,主要是由于臨近年底,許多未完成供地計劃的城市加快了供地節奏,導致供應規模‘爆發式’增長。”

在供應的刺激下,土地交易價格也有所升溫。

今年前11月,300城土地交易單價為2396元/平方米,同比上漲13.7%,這一水平也是多年來的最高點。上述機構認為,地價的明顯上漲,一方面是由于前11個月一二線城市成交規模占比相比去年同期顯著提升,比例增加了3個百分點;另一方面,由于年內市場熱度不高,大部分城市增加了優質地塊的供應,如北京今年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量較去年同期也有明顯的提升,這也進一步推高了今年的成交均價。

北京某大型房企負責人向21世紀經濟報道表示,地價上漲的另一個原因在于,很多地方悄然提高了土地出讓底價。導致在整體溢價率相對不高的情況下,土地成交均價仍然創下新高。

對于明年土地市場走勢,上海易居研究院認為,2019年12月中央經濟工作會議再度強調要繼續堅持房住不炒,堅持“穩房價、穩地價、穩預期”,為2020年房地產市場定下運行基調。資金層面,銀保監會在年末稱要完善房地產融資統計和監測體系,嚴厲打擊違規行為,房企融資環境預計仍將高度收緊。“錢緊”勢必會導致房企在拿地時越發謹慎,明年的土地市場熱度大概率仍會持續低位運行。


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