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新一輪寬松政策應從限購松綁起

來源:沈陽市政府采購中心 發布時間:2020-02-06 16:59
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????新一輪寬松政策應從限購松綁起 

編者按:2020新春伊始,新冠肺炎疫情給企業經營發展帶來新的不確定性。對應企業生產經營、資本市場、科研技術等多個重點維度,金融界上市公司聯合企業管理、科研、財務、法務以及多個行業資深專家,共同啟動疫情背景下企業實務角度焦點問題梳理、提醒,以專業和建設性,助力企業面對這場戰役,一起“向上、向善、向好”。

當前,疫情對房地產行業的影響受到普遍關注。疫情到來前,房地產業正在轉型,那么這場突如其來的疫情是否會改變這一趨勢?當前開啟的新一輪降息周期和政策寬松期,對房地產供給端和需求端分別產生哪些影響?金融界上市公司研究院對話寒桐投資顧問公司總經理韓世同。

金融界:在沒有這場突如其來的疫情到來的時候,您認為房地產行業是否必須進行轉型升級?轉型升級的出路是什么?

韓世同:這個問題可以分兩個層面看。一個是從國家層面看,從去年中央經濟工作會議,國家再次明確“房住不炒”,但也強調要“全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”。這意味著,不將房地產作為短期刺激經濟手段,希望能夠建立長期調控機制。但是要看到,經過這么多年的發展,房價已經達到一個相對較高的水平,穩地價的目的在于穩房價,穩房價的目的在于穩定預期。所以在疫情發生之前,國家層面應該對高企的房價實行“軟著陸”,否則處于高位的房價始終是懸在頭上的堰塞湖,存在下跌的勢能,一旦下跌,帶來系統性風險對實體經濟、金融體系的沖擊相當大。

從企業層面看:房地產企業原有依靠快速周轉、依靠規模擴張的生存模式不靈了,企業出現拿地困難、拿不到地、地價太貴的情況。與此同時,城市化進程的增長速度逐漸放緩,三四五線城市又沒有明顯的需求支持,房地產企業再度重返一二線城市和超級城市圈,進行新一輪“圈地運動”,必然導致企業間的競爭激烈,分化嚴重,大魚吃小魚的事情時有發生,大魚吃中魚甚至大魚吃大魚也開始慢慢涌現。

金融界:這場疫情的到來,對房地產行業帶來了哪些沖擊?

韓世同:應該說,此次疫情正在進行之中,尚未到高峰期和結束期,此時的研判宜粗不宜細、宜略不宜詳,給出思路和提出問題即可。

在這次應對疫情的過程中,各地售樓處關閉,房企轉向線上售房;同時商業門店閉門,商城減免租金,這些都會對房地產企業的經營造成應短期沖擊。

如果以較為樂觀的情況來估計,疫情本身不會產生系統性風險,但疫情疊加了經濟下行的背景,則容易引發系統性風險。當年香港SARS對經濟影響較大,就是因為發生疫情時它本身處于亞洲金融風暴的后半期,SARS的爆發疊加了經濟下行周期,導致很長一段時間香港沒有恢復元氣。相比于1997年,2003年香港的房價下跌了70%以上。與此同時,廣州的房價也出現了大幅下滑。由于廣州是當時房價比較高的城市,受經濟觸底和非典雙重影響,房價從7000-8000元/平方米回落到3000-4000/平方米的底部。

所以關鍵是疫情會不會引發金融危機或經濟危機這類系統性風險。如果不會那就大可不必過度擔憂;如果會就要打醒精神,提高百倍警惕,嚴防死守,確保經濟和金融的安危。如果經濟和金融不出現系統性危機和風險,股市、樓市、債市的問題都不是不可以應對的問題。

金融界:這次疫情給房地產行業帶來哪些變化?

韓世同:首先,“活下去”成為企業最真實的訴求,這就給房企提了醒,要居安思危,更加重視現金流,更加聚焦到主業,任何非必要的擴張都應該減少。

此外,疫情之后,房地產企業的銷售策略應該是采取“以價換量”來促銷,也就是只有降房價,才能迅速回籠資金。同時為了避免降價過于劇烈,違背國家希望房價軟著陸的初衷,房企應該把握好降價節奏。

第三,房企實行網絡看房是值得提倡的做法。疫情之后這種新型消費模式將流行,現在的技術手段很充分,能夠幫助房企節約成本。

第四,房企應該從多元化回歸主業,從許多曾經實行過多元化策略的房企來看,多元化在地產行業的黃金年代對迅速擴張行業規模起到了重要作用,但是當前和未來一段時間將是收縮期,應該是聚焦主業,依靠專業化勝出,多元化趨弱。

這么多年觀察企業我發現,“一專多能”是一種理想狀態,但沒有誰真能做到,綜合性集團是有的,但前提是主業不能松懈,否則主業受損得不償失。當年萬科王石提出的 “專業化”其實就是在收縮“多元化”,把房地產之外的工業、商業、文化等板塊全部砍掉,聚焦房地產;前幾年萬科再度發展多元化,雖然規模上被恒大、碧桂園超越,但萬科在物流、資產管理、公寓、教育等方面進行了圍繞主業上下游產業鏈的延展;所以能夠在精細化管理方面取勝。不過,多元化也令萬科再度面臨“活下去”的問題,重新回歸主業。

金融界:市場普遍預期政策方面要出臺一定的扶持政策,具體到房地產行業,您認為出臺怎樣的政策,能夠切實幫助企業恢復元氣,同時還不會造成過去強灌水所導致的房產“泡沫”?

韓世同:現在救市就應該主動托市,手段應該增加更多種選擇,包括行政手段、財政手段、貨幣手段,同時各種政策之間的使用程序上也應該“配套”。經濟正增長時,政府進行正向調控是層層加碼,逆周期調控也應該行政層面層層松綁,最后再使用注入流動性的手段。

從歷史數據來看,地產業的收縮與膨脹與央行的貨幣供應直接相關。2014年資金收縮,2015-2016放松銀根,又導致2017-2018房價大幅上漲。2003年SARS后的8月份,房地產正式被確認為國民經濟支柱產業,由救災釋放的流動性推動房市節節升高。那么當前,雖然在此前穩房價、穩預期的定調下,預計2020年的房地產刺激政策力度依然不會小于2003年和2015-2016年。2019年12月31日,四川省自貢市富順縣宣布用市財政對購買商品房予以補貼200元/平方米。這也意味著,經濟發展內外壓力加大之際,維護樓市成為地方政府的重要任務,預計還將有多地樓市升級相關政策。

災后救市的政策和策略應當全國一盤棋,中央與地方之間、央行與其他部門之間,應當統一部署、互相協調配合,守住不發生系統性風險的底線,打贏這場突如其來的戰“疫”。


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